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Commission logement : loi Duflot, une victoire pour les locataires

Samedi 26 octobre, le projet de loi ALUR (« Pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ») a été voté en première lecture au Sénat. Après son passage à l’Assemblée, c’est donc la confirmation que les principaux points de cette loi majeure, notamment pour les locataires, sont en passe d’être adoptés.

 

Tout d’abord, l’encadrement des loyers, inspiré de l’exemple allemand, offrira aux locataires un outil inédit pour contester les loyers usuraires, s’ils sont supérieurs de 20 % à la médiane des loyers du voisinage. Jusqu’ici, les dispositifs d’encadrement des loyers se contentaient de limiter la hausse des loyers d’une année sur l’autre (en fonction de l’inflation) puis en cas de changement de locataire (grâce au décret Duflot du 1er août 2012). Désormais on estime, par exemple en Île-de-France, qu’un quart des locataires du parc privé pourront faire baisser leur loyer, en présentant leur cas devant une commission de conciliation ou, si besoin, devant la justice.

 

Ensuite, la Garantie universelle des loyers (GUL), à partir de 2016, instaurera une révolution : la mutualisation, grâce à une agence publique, des risques locatifs. Pour les locataires, ce sera un soulagement : finies les cautions solidaires, infantilisantes et inéquitables, à demander à ses parents ou ses proches. Pour les bailleurs, cela signifiera aussi une assurance publique contre les impayés, et une indemnisation rapide. Les adversaires de cet outil original lui opposent son coût, estimé aujourd’hui à 750 millions d’euros. Certes, mais le coût du risque locatif existe et existera de toute façon, qu’il soit assumé par les bailleurs, quand ils paient une assurance privée ou doivent subir un impayé, ou par les locataires, via leur caution. La GUL ne coûtera rien de plus, mais elle répartira ce coût de manière solidaire, à la manière de l’Assurance maladie qui répartit entre tous les coûts d’un accident ou d’une maladie.

 

Mais l’avancée sans doute la plus déterminante de la loi ALUR reste le transfert au niveau intercommunal des Plans locaux d’urbanisme (PLU), si souvent annoncé puis abandonné ces dernières années. Le PLU intercommunal permettra, en planifiant la ville à une échelle plus adaptée aux bassins de vie, de mieux répartir logements et équipements, de construire et densifier en préservant les terres agricoles et la biodiversité. Hélas, les sénateurs, dont on connaît la frilosité à ce sujet, ne l’ont accepté qu’au prix d’une importante concession : la possibilité de l’empêcher si une minorité de blocage au sein d’une intercommunalité rassemble 10 % des habitants et 25 % des communes. C’est un bémol de taille quand on connaît l’hostilité d’une majorité des maires de petites communes à cette avancée, et on espère que l’Assemblée nationale corrigera en seconde lecture, avec le soutien du gouvernement, ce compromis boiteux. La loi Duflot a vaincu le lobby des bailleurs privé, puis des assureurs, elle ne doit pas céder devant celui de l’Association des Maires de France.

Rendez-vous en seconde lecture à l’Assemblée nationale en janvier prochain.

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